Prof. El Shahat Ibrahim Mohamed Mansour :: Publications:

ضوابط تأجير المساكن بين الشريعة الإسلامية والقانون الوضعي الأستاذ الدكتور / الشحات إبراهيم محمد منصور عميد كلية الحقوق جامعة بنها ان الحمد لله نحمده ونستعين به ونصلى ونسلم على خير خلقه وخاتم أنبيائه ورسله سيدنا محمد صلى الله عليه وسلم وعلى خير خلقه وخاتم أنبيائه ورسله وأصحابه صلاة وسلام دائمين مادامت السموات والاراضين. وبعد فلقد انتهينا بفضل الله تعالى من وضع الضوابط التي تحكم إجارة المساكن فى الشريعة الإسلامية والقانون وقضاء النقض المصري ،ولقد رأينا من خلال تلك الدراسة ما لهذا الموضوع من أهمية خاصة ، إذ أن نظام تأجير المساكن والعلاقة بين المالك والمستأجر فى هذا الخصوص تمس كيان المجتمع بأسره فقيرة وغنية ، مالكة ومستأجرة ولما كان الوضع من الخطورة بما كان على هذا النحو وهذه الدرجة فكان لابد من وضع ضوابط تحدد البعد الفقهي والشرعي لهذه العلاقة ، والتي تحذو بالمشروع – إن أراد - أن ينجه عند صياغة مواد قانونية تحدد مصير أطراف هذه العلاقة الاتجاه الشرعي الذي إذا ما طبق فانه لن يكون هناك نزاعات في إطار العام للقانون ، وذلك لان الصبغة الشرعية تراعى طرفي العلاقة وتضع مبادئ عامة يستخلص منها قواعد جزئية تصلح للتطبيق في كل عصر بحيث يمكن تغييرها بما يلائم أي عصر من العصور كما أن طرفي العلاقة التعاقدية عندما يوقن كل منهما أن هذا الاتجاه – أي اتجاه شرعي فاهما يقبلا ما ينص عليه دون مخالفته، لا نهما يعلما انه عند مخالفة الاتجاه الشرعي أن افلت اى منهما من العقاب الدنيوي فانه لن يفلت من العقاب الاخروى ، فمن هنا فان الجميع يحرص على عدم مخالفة النص الشرعة ، فحتى يخرج النص الملزم لأطراف العلاقة التعاقدية صحيحا ومطابقا فانه يجب أن يكون شرعيا مطابقا لقصد الشارع . من هنا كان لابد من وضع ضوابط فقهية شرعية تحدد ما يجب وما لا يجب بين طرفي التعاقد في مجال إجارة المساكن . ولقد وجدنا من خلال هذه الدراسة ما يلي : - أن النية والإرادة في مجال التعاقد لا اثر لها بدون الإرادة الظاهرة التي تدل على الإرادة الباطنة إذ أن الشارع لم يرتب أحكاما على مجرد ما في النفس من غير دلالة قول أو فعل ، ولو ترتب عليها الأحكام لكان فى ذلك أعظم حرج ومشقة على الأمة ، فلابد من وجود الإرادة الظاهرة والتي تتوافق مع الإرادة الباطنة بشرط وجود الرضا غير المشوب بتدليس أو إكراه . - كذلك رأينا انه في عقد إجارة المساكن يجب أن يعين محل المنفعة بما يتضمن العلم بها علما نافيا للجهالة إذ أن عقد إجارة المساكن لا يصح على منفعة عين مجهولة، وذلك لاختلاف المكان المؤجر بالقرب أو البعد والسعة و الضيق، وقد يكون المكان المؤجر في بقعة مرغوب فيها أو غير مرغوب فيها فلابد من تعيينها وتحديدها بما يرفع الجهالة عنها باعتبار أن التعيين ضابط من ضوابط التي يجب مراعاته في التعاقد - كذلك يجب أن تكون المنفعة المعقود عليها مشروعة وغير منافية للنظام العام أو الآداب لن المنفعة غير المشروعة لا يعتد بها ، ولا تكون محلاً لأن توضع لها ضوابط تحكمها وتحددها إذ أنها غير محمية من قبل الشرعي وبالتالي فانه لا اعتبار لها ولا اثر ولا يصح التعاقد عليها0 - كذلك عندا رادة التعاقد ينبغي لأطراف التعاقد أن يقوموا بتوثيق العقد وذلك أن يتم تحرير ما اتفق عليه في ورقة رسمية أو عرفية ثم يوقع عليها منهما بإمضائهما أو ببصمتهما ، على أن يشمل العقد جميع الحقوق والالتزامات التي تجب وتقع على عاتق طرفي العلاقة التعاقدية ثم بعد ذلك يوقع على العقد الشهود زيادة في الاحتياط وتأكيدا على ما اتفق عليه وحتى لا يحدث نزاع بين طرفي التعاقد وإذا ما حدث نزاع يرجع في إثبات الحقيقة وحسم هذا الخلاف إلى العقد، على أن يراعى أن للمحكمة عند إرادة تفسير بند من بنود العقد أن تعول على الظاهر في ألفاظ التعاقد دون رقابة عليها في ذلك من محكمة أعلى من محاكم التقاضي - كذلك وجدنا انه بعد تحرير العقد وتوثيقه فانه يجب أن يقوم المستأجر إذا بدا سريان المدة فور تحرير العقد- وذلك ليستوفى المعقود عليه ويلتزم المؤجر أيضا بالا يتعرض له بعائق أو حائل يمنع المستأجر من استيفاء تلك المنفعة خلال مدة التعاقد0 وإذا لم يقم المؤجر بتسليم المستأجر العين المؤجرة تسليماً صحيحاً فان المستأجر يكون له الخيار بين تنفيذ التزامه عيناً أو إنقاص الأجرة أو فسخ الإيجار،وله فى كل الحالات أن يطلب التعويض المناسب عن الضرر الذي وقع عليه. - كذلك عند الحديث عن المدة في العقد رأينا ان الفقهاء جميعا اتفقوا على أن يكون العقد محدد المدة - بحيث ينص العقد على بدء سريان عقد الإجارة وانتهائه حتى لايكون عقد إجارة أبديا مستمرا وذلك لعدم وقوع طرفي التعاقد في المشقة والحرج، فالمؤجر عندما يؤجر داره مدة معينة فإنه يعلم انه في خلال هذه المدة لايكون في حاجة إلى المكان الذي يقوم بتأجيره وأيضا يستطيع خلال المدة المتفق عليها أن يحدد أجره لما أجره تتناسب والمكان المؤجر كذلك المستأجر فان العقد عندما يكون محدد المدة فإنه إذا ارتضى الوضع الذي تعاقد عليه فانه يستطيع بالاتفاق مع المؤجر أن يحدد العقد لمدة أخرى تطول اوتقصر، وإذا وجد ان الوضع المتفق عليه – منه ومن المؤجر – فيه مشقة وعنت فانه عند انتهاء المدة يتعاقد مع شخص آخر بطريقة ترضيه ، فتحديد المدة للعقد فيها منفعة لكلا الطرفين فضلا على أن تحديد المدة للعقد يؤدى إلى أن يقبل كل مؤجر على تأجير مالديه من أماكن زائدة عن حاجته وقد رأينا انه نتيجة الوضع القائم فانه يوجد مايربو عن المليون شقة مغلقة في القاهرة وحدها،ولكنه عندما تحدد مدة للعقد ينتهي فيها فان هؤلاء سيقبلون على تأجير هذه الأماكن وستجد من يعلن عن تأجير هذه المساكن بدلا من وجود هذه الأزمة المفتعلة . ويجب أن يراعى انه في ظل القول - كما يرى الفقهاء – بتحديد مدة للعقد يجب أن يترك تحديد هذه المدة لأطراف التعاقد يحددونها بإرادتهم واختيارهم دون تدخل بنص تشريعي لفرض مدة معينة لعقد إيجاره المساكن تسرى خلالها الإجارة. ذلك ان فرض مدة لايتجاوزها أطراف التعاقد ولا ينزلون عنها لاتتفق مع رغبات الناس وحاجاتهم إذ أن معيار ذلك شخصي لاموضوعى فوجب ترك التحديد لهم يحددونهما حسبما شاءوا ويجب ان يراعى انه مع القول بان العقد يحدد بمدة معينة يتفق عليها أطراف التعاقد ، فان العقد لايرتبط بشخص المتعاقد - خلال هذه الفترة المتعاقد عليها فإذا مامات المستأجر أو المؤجر أثناء سريان العقد، فان الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد إجارة المساكن وفقا لما عليه جمهور الفقهاء - تنتقل إلى ورثته فيظل العقد ساريا خلال المدة المتفق عليها على الرغم من موت احد طرفيه . - كذلك رأينا ان الفقهاء قالوا أن المستأجر مالك المنفعة بناء على عقد الإجارة ، وإذا ماملك المنفعة فان له الحرية في التصرف في المنفعة بما لايضر بالعين المستأجرة . - من استقراء كلام الفقهاء وجدنا أن المؤجر واجب عليه إجراء المرمات التي تحتاج إليها العين المؤجرة فإذا وهن أساسها فان عليه ان يقوم بتقويته وكذلك إصلاح ماتهدم وخلافه من كل مايلزم لصيانة العين وحفظها وبقائها على الوضع التي كانت عليه عندما استأجرها المستأجر فانه يجب على المؤجر واذاقام به المستأجر – في حالة امتناع المؤجر ، فان مادفع يكون خصما من الأجرة وللمستأجر في حالة امتناع المؤجر عن إجراء المرمات ان يقوم بفسخ العقد أو إنقاص الأجرة مع حقه في الرجوع بالتعويض عليه نتيجة للضرر الذي أصابه من جراء ذلك . - أما مايرجع إلى الاستعمال الشخصي للمستأجر فان المؤجر لايلتزم به ولكنه على المستأجر . - كذلك وجدنا أن مقابل المنفعة وهو الأجرة لابد وان تحدد له ضوابط ومعايير حتى لايكون هناك استغلال اوظلم لطرفي التعاقد، ووجدنا أن أساسيات عدم ظلم احد الطرفين للآخر في الأجرة محاربة الاحتكار بكل صورة ، فلا يتصور أن يتدخل المشرع بالنص على تحديد حد أقصى للأجرة وحد أدنى دون النص على محاربة الاحتكار ذلك ان الاحتكار لم يقتصر على مايقتاته الناس ويدخرونه فقط بل تطرق الى مجال الإسكان وقد رأينا أن محاربة الاحتكار تؤدى إلى أن تكون الأجرة لاعنت فيها ولاتعنت - أيضا وجدنا انه إذا حدث عيب بالعين المستأجرة ، وكان ها العيب يضر بالعين ضررا كبيرا فان عقد الإجارة ينفسخ إلا إذا قام المؤجر بإصلاح ذلك العيب في مدة يسيرة ، مع مراعاة ان المستأجر إذا رضي بالعيب فان العقد يبقى لازما وتنقص الأجرة بقدر مافات على المستأجر من المنفعة إلا إذا كان الضرر اليسير يؤثر في الانتفاع فان المستأجر يكون له الخيار في فسخ العقد أو إمضائه . هذاقد رأينا انه وفقا للراجح من الآراء ان المنفعة يصح تأجيرها من غير المالك للعين وتنتقل له جميع الحقوق والالتزامات التي تكون للمؤجر خلال المدة المستثنى منفعتها كما رأينا انه يصح بيع العين المؤجرة خلال مدة الإجارة وان العقد يسرى فى مواجهة المشترى الجديد مع مراعاة الضوابط التي وضعت في ذلك . وأخيرا :- رأينا الأعذار التي تؤدى الى فسخ عقد الإجارة المتفق عليها والمختلف فيها مع وضعا لضوابط التى تحكم ذلك . وفى النهاية :- لايفوتنى أن اشكر الله تعالى على أن وفقني لبحث هذا الموضوع الهام والحيوي خاصة فى أيامنا هذه ، واني أرجو الله تعالى أن أكون قد وفقت في بيان الرأي الفقهي الذي يتناسب مع ظروف العصر مقارنا بالرأي القانوني وان تكون هذه الضوابط بمثابة صياغة لهذا الراى حتى يستطيع المشرع عند وضع القانون في صورته النهائية أنت يجد من الفقه الاسلامى ماتطمن إليه نفسه ويثلج بالتالي صدر كل إنسان مؤمن ، ذلك ان القانون عندما يكون مطابقا للشريعة فانه يراعى مصالح الناس جميعا ويحقق رغباتهم . (( ربنا لاتزغ قلوبنا بعد إذ هديتنا وهب لنا من لدنك رحمة إنك أنت الوهاب ))